近年来，受到外部环境的影响，地产行业市场进入调整期，由快速增长转入平稳发展阶段，利润也逐步紧缩。对于国有地产区域公司来说，如何在行业调整期走出一条自身特色的发展道路是摆在各个区域公司面前的一道难题，这条道路既要具备“普适性”，即顺应外部环境发展趋势和符合集团总部的发展战略，同时也要具备“针对性”，即如何挖掘所在区域优势和企业自身优势，充分利用两个优势实现战略破局，探索出特色发展道路。

本文将从如何明确战略定位、如何构建发展思路、如何进行业务布局这三个方面阐述国有地产区域公司战略破局之道。

一、如何明确战略定位

国有地产区域公司战略定位核心是明确在集团内部的角色定位。一方面，通过对区域所处环境进行分析，总结区域发展特征和优势之处；另一方面，要结合所属集团的产业链及区域战略布局，以及集团在所属地区的资源配置，总结区域公司的优劣势，进而形成与其他区域公司的差异化优势。

以江苏省和安徽省为例，两省位于我国长三角地区，区域商业和科技较为发达，人口总量逐年增长且消费能力较强，因此可以从区域环境中把握商业和科技两个区域特征优势。结合自身的持有资产情况，通过借鉴外部标杆案例，在战略定位上可以考虑描述为“商业地产模式开拓”“创新科技园区产学研生态探索”等。

二、如何构建发展思路

国有地产区域公司发展思路要围绕“如何实现战略目标”这一课题来展开，重点举措是要挖掘存量资产价值和对外拓展增量资产。

在挖掘存量资产价值方面：一是要对现有的存量资产进行改造升级，不同业态要根据其细分领域最新发展趋势进行改造升级。例如，商业地产要紧跟新零售、亲子娱乐等发展趋势，通过改造升级提升资产价值，从而带动企业营收和利润。二是要主动对市场进行研究，明确资产的定位，积极主动对外招商，改变层层中间商转租态势，提升资产租赁价格。

在对外拓展增量资产方面：首先要明确外拓的产业方向和城市分布。分析区域城市经济发展阶段、产业发展情况、人口流入流出情况、高等教育及医疗资源的分布和科研实力情况等指标要素。例如，科技园区地产，可通过在江苏省和安徽省的高等院校分布和产业发展情况来进行判别甄选。其次是考虑如何进入重点产业赛道。要充分利用旧城改造、股权合作、投资并购等多元化方式，择机进入。最后是加大模式创新力度。要根据各类业态的发展方向，充分挖掘服务对象的需求，分析资产的潜在价值，同时结合自身的优势和能力，探索多元化的盈利模式，创造新的盈利增长点，如打造IP、广告牌位出租等。

三、如何进行业务布局

业务布局要重点考虑三个因素，一是要符合集团总体战略规划，满足“集团规划全国一张图”的要求。二是要从区域公司自身战略定位出发，重点突出自身特色。三是要坚持长期价值主义为主，短期效益为辅这一理念。长期价值主义更多考虑的是长期持续产出，短期效益关注的是规划期内的目标实现。

基于以上业务布局的关键因素，可将国有地产区域公司的业务布局分为多种类型，比如把符合集团战略方向的业务定义为重点业务等，把符合区域发展环境的特色产业定义为特色业务。

四、总结

国有地产区域公司要在遵循集团总体战略规划的前提下，明确自身在集团中的角色定位，一方面要最大化挖掘存量资产的价值，另一方面要充分利用区域优势拓展增量资产，打造自身的优势特色产业，探索多元化的盈利模式，创造新的盈利增长点。