物业行业发展之初，延续了以房管所为核心的传统管理方式，物业行业整体发展缓慢且多集中在华南地区。1998年住房制度改革后，物业行业迎来前所未有的重大发展机遇，行业规模迅速扩张，物业企业如雨后春笋般不断涌现。2001年后，随着物业管理行业法制化、市场化程度增强，物业行业整合加速，产业链逐渐迈向更加成熟的阶段。2015年至今，随着互联网及资本的注入，物业行业边界不断拓宽，多元化增值服务不断涌现，行业整体呈现多元化，跨边界扩张的发展新趋势。

在这一背景下，物业行业企业开始注重自身文化的沉淀，希望通过企业文化有效传递企业价值和服务理念，指引员工行为向战略目标转化，从而实现企业文化对于企业发展的有效引领。

一、物业企业文化存在的困境

然而由于物业服务行业的特殊性，物业企业在开展文化工作时通常面临几个方面困境：

01、业务多样性与价值统一性之间的矛盾

互联网背景下的物业行业，由传统的保安、保洁、保绿、保修为核心的“四保”服务模式向养老服务，家政服务，社区金融以及房屋经纪等多元化领域延伸，不同类型的服务在服务理念及服务模式上均存在较大差异，如何通过企业文化形成统一的价值观和员工行为是当前物业行业企业文化工作面临的首要问题。

02、文化与社区环境相融合的矛盾

长期以来，物业公司以组织社区文娱活动等方式向业主及客户传递公司服务理念，然而由于传递手段单一，传达效果仅停留在表层，无法实现服务理念向业主生活的有效渗透，形成物业企业与业主共同生活，共同创造价值的服务氛围。因此，如何将物业公司的服务理念通过多种载体与社区环境、业主生活相融合，引导业主与物业企业建立共同的价值观也是物业企业文化工作所要面对的难点之一。

03、文化的独特性与员工认知之间的矛盾

传统物业服务行业属于劳动密集型行业，基层服务人员数量众多，文化背景复杂，对于文化的理解与认知存在巨大差异，在进行文化理念设计时需同时兼顾不同层级员工学历背景差异，使得文化理念既具有极强的包容性能有效涵盖企业发展过程中形成的独特价值观及发展理念，又能朗朗上口，可以被广大的基层员工所理解和喜爱。

04、文化的独立性与文化传承之间的矛盾

物业企业大多由地产企业拆分而来，其文化中已深度融入了地产企业的文化特征。然而，物业行业劳动密集、低利润率的行业特点与地产企业有着非常巨大的差异。如何实现物业企业的文化与传承而来的地产企业的文化基因融合发展，并最终形成符合物业行业特征的文化体系，也是当前文化工作所面临的挑战。

为解决物业企业在文化工作中面临的困境，更加有效的推进物业企业的文化工作，需要建立一套切实符合物业企业发展特征的文化分析模型，从不同维度对物业企业的文化进行研判，筛选关键文化因子，建立符合物业企业特征的文化体系。

二、物业企业文化分析模型

01、内生导向

企业文化是企业在多年经营发展过程中积累形成的共同价值观和发展愿景，是激励企业全体员工积极进取，增强企业凝聚力和向心力的重要手段，物业行业企业文化也符合这一规律。因此，在对物业企业文化进行分析时应通过对企业发展历程、领导风格、以及企业在多年工作中固化形成的认知等方面进行梳理，发现企业在多年经营发展过程中形成优秀文化基因。

02、传承导向

物业行业的蓬勃发展离不开地产市场的支持，当前物业行业中众多优秀企业均与地产企业有着紧密的联系，部分物业企业直接由地产企业拆分而来。如：万科物业、华润物业科技等。因此，在对物业企业文化进行分析时应从地产企业与物业企业关联性的角度出发，对与物业企业密切相关的地产企业的文化进行研究，寻找物业企业应传承的优秀文化基因。

03、问题导向

企业文化是实现企业核心竞争力的重要支撑，也是约束企业组织及员工行为和提升企业品牌价值的重要手段。在对企业文化进行分析时应紧扣企业文化支撑企业发展这一重要特征，从形成企业文化竞争力的角度出发，对企业的战略发展、组织治理、资源禀赋以及产品服务进行分析，寻找能够切实符合企业自身发展特征、解决企业经营管理中存在问题的文化基因。

04、行业导向

经过近40年的发展，物业服务行业迎来了新业务多元化探索的与跨边界扩张的发展新时期，未来随着物业行业智慧化、市场化程度的不断加深，不同规模的物业企业将采用截然不同的发展路径。在对物业企业文化进行分析时应从企业文化与行业发展关系出发，以企业文化对企业发展的引领作用为核心，通过分析行业发展趋势，寻找能够引领企业发展的优秀文化基因。

优秀的文化应能够经得起时间的考验，在筛选出优秀的文化基因之后，还需要进一步对文化基因进行加工和提炼，使之更加契合物业企业特点，并将提炼形成后的文化基因与行为相关联，使文化与行为的统一性能够得到保障。

在推进提炼后的文化基因与行为相关联时，应对文化基因进行解读和细化，拆分出文化基因的子意向，并将其作为连接文化基因与行为之间的纽带。文化基因的子意向需具备指引性和支撑性，能够指引文化基因与行为进行连接，发挥支撑原有文化基因的作用。此外，文化基因的子意向还应具备丰富性和简明性，在进一步丰富原有文化基因内涵的基础之上，用简洁、清晰的语言将文化基因的内涵传递出去，使员工能够更加直观的理解文化基因的含义。

此外，在推进文化基因与行为建立联系的过程中，也可以从物业企业的业务价值链入手，通过梳理价值链的各个环节，将文化因子与价值链高度结合，共同构成文化行为。

总体而言，随着企业文化在物业企业中的作用逐渐显现，物业企业对于文化工作重视程度也有了明显提升。在对物业企业文化进行梳理分析时应注重对于分析方法的应用，并通过对企业价值链进行分析梳理，将文化与行为相结合，更加切实有效的推动文化工作落地。