党的二十大报告提出“实施积极应对人口老龄化国家战略，发展养老事业和养老产业，优化孤寡老人服务，推动实现全体老年人享有基本养老服务”的要求，为老龄事业和产业发展描绘了蓝图。与此同时房地产调控政策趋紧，“养老地产”正迎来新的发展机遇。养老地产作为复合新兴业态，具有高投入、长周期、低回报的行业特性，地方国企布局养老地产能起到“压舱石”与“稳定器”的作用。

一、地方国企布局养老地产的优势

01、体现国企担当，改善养老服务供需矛盾

我国养老需求不断增长与现有养老服务供给不足之间的矛盾急需改善，养老地产将地产产品与老年人所享受的社会福利相结合，提供餐饮、护理、医疗、康复等方面服务，是一项长期而艰巨的民生性战略工程，其政策性、民生性、非盈利性特征突出。尤其，养老地产在国内仍处于由政府福利向社会发展的过程中，经济和社会效益不容忽视。地方国企自身实力雄厚，在我国经济发展战略布局中承担着政治责任、经济责任和社会责任。积极参与养老地产布局既是落实国家战略部署、履行社会责任的举措，也是目前国内养老地产发展现状的内在要求。

02、盘活现有资源，发挥国企资源整合优势

养老地产具有投资规模大、配套养老服务多元等特征，涉及投资、建设、运营等环节，需要金融、医疗、地产等多元主体参与，地方国企具有资产规模大、社会信誉良好、协同发展力强、与政府管理部门沟通成本低等优势，能够有效整合企业内外部资源，吸引更多社会资源流入。同时，地方国企拥有房产、土地等存量资源，通过布局养老地产有助于盘活存量资产。

03、解决资金难题，积极发展新兴产业

我国养老地产正处于孵化器、过渡期，同时作为房地产的子类，具有房地产融资特性，相比于房地产，资金需求规模更大，资金回收周期更长，融资难度也更大。这对社会力量布局养老地产有更高的实力要求。地方国企资产规模大，可通过成熟板块或盈利能力较高的板块补贴养老地产板块。同时，地方国企信用良好，融资能力强，可以通过探索创新融资模式、争取政策支持等方式解决融资难融资成本高等问题。

二、地方国企布局养老地产的对策建议

01、开展产业研究，探索可持续发展路径

截止目前，我国养老地产已初步形成十五种开发模式，包括综合型养老社区、全龄社区、持续照护社区、医养结合社区、度假养生社区等。地方国企需要依据养老地产市场特征和从市场环境、市场需求、消费行为、市场竞争情况等多维度出发，研究养老地产市场情况。从投资模式、开发运营模式、盈利模式和融资模式等多维度对养老地产商业模式进行研究分析，结合企业内外部能力分析，探索适合企业发展的养老地产模式和可持续发展路径。

02、整合资源跨界合作，打造全产业链生态系统

我国养老地产短期内以适老化改造和医养结合的开发模式为主导，而长期为满足不断增长的适老化服务需求将逐步发展为综合性养老社区，形成住、医、养、乐的复合化服务体系。因此，地方国企需要整合多方力量、积极配置多种资源，通过跨界合作、多元化经营等方式，不断改善养老服务质量，打造多主体融合发展的养老地产全产业链生态系统。同时，通过与政府、高校、研究院、医疗机构等合作，成立养老产业研究中心，引进先进技术和产品，形成可复制的养老地产开发模式。

03、创新融资模式，助推养老地产健康发展

养老地产投资大，回收周期长，地方国企在争取政府更多的资金支持外，还应融合基金、证券、保险等金融产品协同发展，探索创新融资模式，吸纳更多资金支持，实现多元主体的风险共担。例如在投资阶段引入保险企业、信托公司、医疗企业等主体，吸纳充足稳定的投资资金的同时实现客群转化。在运营阶段向“轻资产化”转型，通过转让自持项目股权，学习REITs模式，获得更多投资者的支持。