一、城市更新市场情况

城市更新，是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的重建、改建活动，其领域涉及从区域到社区的方方面面，也与经济环境、高质量发展、治理体系现代化等新时代焦点议题密切相关。

城市更新市场规模预测将达十万亿。根据住建部统计数据，全国范围内有17万个老旧小区，其中居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，对老旧小区的改造投资额估算值为4万亿。佳兆业集团《2019-2020房地产行业白皮书》中，表明中国房地产总市值为300万亿，另有专家预测房地产未来每年市场会有16万亿的递增，根据每年2%的城市更新速率，城市更新将有6万亿级市场，若未来城市更新速率大于2%，每年城市更新规模会超10万亿。

二、业务模式分析

01、更新类型：全面拆除重建为主局部改造提升为辅

城市更新项目类型主要可归纳为全面拆除重建、局部功能改造、微改造。

首先，全面拆除重建类项目建议作为城市投资运营未来的主要方向。全面拆除重建类项目投资规模大，熟化时间长，实施难度大，但土地熟化后将衍生出基础设施、地产开发两大类复合式投资运营需求，项目整体可塑性更强，开发空间更为灵活，利润实现较为可观。

其次，局部更新改造项目可考虑作为标杆精品打造以形成品牌效益。局部更新改造项目相当部分是以具有历史文化保护价值的老旧建筑为对象，容易形成地标效益。但在保留原有部分建筑的基础上进行提升改造，要求实施单位有较高的二次开发能力。

最后，微改造类项目建议谨慎进入。微改造类项目单个规模较小但打包后总体体量可观；微改造小区呈点状发散非集中分布，建设施工管理成本较高；参与门槛较低，竞争较为激烈，利润空间有限。

02、合作主体：市区政府平台为主其他权利主体为辅

城市更新类项目土地主体主要包括市区政府或平台公司、村集体、旧厂房原业主等三类。

首先，市区政府或平台公司在控规、详规调整及征地拆迁等方面具政策话语权较充分，有非常强的公信力，能够较好地控制项目风险，是首选的合作对象。

其次，村集体在一定程度上能够控制村集体土地范围内的征拆，但这种松散经济组织并无法左右所有村民的征拆意愿，可能存在例外情形需要进行逐个沟通；村集体的支持有助于规划调整，但并非决定作用。

最后，旧厂房土地原业主大多属于民企、经营个体（除已完成收储的旧厂房土地），在土地权属清晰的前提下其对厂房土地征拆有较高的控制度，但其对拆迁后土地性质及规划指标的调整形成影响较弱。

03、参与阶段：征拆开发联动为主二级开发为辅

城市更新类项目更新阶段分为一级开发（包括对土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿）、二级开发（熟地竞买摘牌后进行开发）两个阶段。

一级开发的主要优势是能与原权属人，尤其是市区政府及平台形成利益共同体。在一级开发过程中衍生出的基础设施需求也是较好的投资机会。但一级开发无法以有效的合同协议等法律形式锁定二级出让结果，且项目熟化时间长、政策不确定高、投资金额大。

二级开发的主要优势则是规避了一级开发所面临的风险，以短平快的节奏直接摘牌开发，但直接参与二级市场土地竞拍不确定性较大，无法确保土地获取结果，并且较难获得一级开发中的基础设施投资机会。

04、投资形式：股权投资为主债权投资为辅

城市更新类项目投资形式主要分为股权、债权。二级开发层面，股权投资较债权投资风险大，但收益相对较高；但债权投资较股权投资回报更有保障，风险较低。需要注意的是一级开发层面，相对于债权投资而言，股权投资优势更为明显。

三、业务重难点

城市更新业务重难点主要集中在一级开发阶段。该阶段属于项目定性阶段，很大程度上影响项目的可行性。

01、前期调查

前期调查的成果是进行项目决策的重要依据。针对项目范围内土地权属是否清晰、土地性质是否复杂（是否存在签订征转地协议但尚未补偿完毕的土地等）等关键问题，进行深入详实的调查分析，作为参与介入城市更新项目的决策依据。

02、规划调整

在规划调整工作中，企业应以合作共赢为原则，充分考虑后期开发招商的难度，充分发挥话语权影响政府决策，从土地性质和指标入手提升项目整体经济效益，与利益相关方一起做大蛋糕、分享红利。

03、征地拆迁

征地拆迁是一级开发的重中之重，一是要积极稳妥实施拆迁安置，依法拆迁、公开透明，制定科学合理的拆迁补偿标准和过渡安置方案；二是要合理控制成本，在拆迁标准明确的基础上注意土地平整及开发建设工程费用成本管理。

04、资金筹措

城市更新的资金筹措面临诸多挑战：一是资金需求量大；二是投资周期较长；三是融资成本较高；四是土地确权文件等担保条件尚不充分。因此参与城市更新项目时建议寻找实力雄厚的财务投资人合作开展，以便于进行有效地资本运作。

四、业务实施针对建议

以城市投资运营为主业的企业，当市场空间进入发展瓶颈期时，城市更新业务作为未来房地产存量市场发展的主流趋势，将很好地助推规模可持续发展，建议考虑作为公司利润新的增长极。

01、短期内由易到难，循序渐进

短期内建议公司在政策环境可控度高的地区选择一些项目相关主体较简单的、规模体量较小的低风险股权合作型城市更新项目作为先行探索项目，正式启动进入该业务领域，找准适合公司的城市更新投资路径。主要关注如下项目：

一是省内区域，在公司政策资源较丰富的选定区域试水已完成土地变性及规划调整的、规模较小的旧厂改造项目，侧重于二级开发阶段。逐步扩大到规模稍大、相关方更复杂、需要参与征拆环节的旧城镇、旧村庄改造。

二是省外区域，重点关注中心城市、省会城市或核心城市的政府主导城市更新项目。侧重于一级开发的学习及二级开发的实施，参与已完成土地变性及规划调整、征拆进展良好的股权合作型项目，降低资金压力并分散投资风险。通过合作交流掌握合作单位一级开发经验总结和资源，为后续参与一级开发奠定基础。

02、中长期重心前移，强化联动

积累若干个城市更新项目成功经验后，实施路径已明确，专业团队已形成。中长期则建议业务重心以股权合作方式向前延伸到一级开发，联动基础设施投资及二级开发；关注各区域年度城市更新计划，跟踪更新进展，遴选以政府为主导的整体改造项目，辅之以局部改造提升项目，择优选择旧厂业主、村集体等其他权利人主导的城市更新项目。