产业地产是工业地产发展的升级和换代，是指围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，加大区域经济增长极的培育，以实现经济、社会、环境等资源价值的最大化利益。

01、从产业的机遇而言

目前国内经济处于“新常态”形势下，中国必须为实体经济发展构建更加充分健全的生存空间和游戏规则。产业地产作为一种新的城市发展空间理念发展迅速，在推动产业集聚、企业加速孵化、区域经济发展等方面，在提升土地产业价值和城市产业能力、聚集人口与资本等方面具有重要作用。

产业地产商的商业模式分为园区开发商模式、土地运营商模式、产业运营商模式、资本运营商模式、产业运营商+园区开发商模式。

园区开发商典型的有联东U谷。联东集团是民营企业，以建筑模板业务起家，于2003年转型进入产业地产领域，致力于二级园区开发，2009年打磨成熟园区品牌“联东U谷”，联东集团的商业模式可概括为以房地产化流程操作标准厂房，租售并举，走一条低利润、规模化、标准化的产业地产高周转之路。

土地运营商模式典型的有华夏幸福。运作的关键为与政府签订了排他性的条款，对区域的土地开发具有主导权。可以低价获取土地资源，通过土地的一二级开发、土地的集约化利用（招商引资）获得收益。

产业运营商模式典型的有张江高科。其实行“基地+基金”双轮驱动模式的开发商，产业运营商不仅将资金投向产业地产，同时还将资金投向入驻园区的企业，形成“房东+股东”的模式。

资本运营商典型的有资本运营商（普洛斯）。普洛斯实际上是在做资本运作，通过REITs使得资本在物业开发、物业管理与基金管理部门间形成闭环。大大加快了普洛斯开发部门资金周转，投资回收期从10年缩短到2-3年。

产业运营商+园区开发商模式主要有海尔。其依托青岛海尔的产业优势和海尔地产的开发优势，打造4.0智慧产城园区——“海尔智慧谷”。关键成功要素为产业和开发资源的整合能力外，完善的服务体系和互联网化的园区模式。

02、从行业实践而言

招商运营是产业地产商的核心竞争力。其本质是打造生态圈模式，包括以园区载体为平台聚合产业服务，以产业投资为平台聚合产业资本，以专业配套服务体系为抓手聚合产业资源，三位一体协同提升招商运营能力，实现“大房东”“小股东”“强管家”的运作理念。招商发展的策略要根据园区和企业自身的资源禀赋，选择合适的招商运营服务模式，不断进化强化完成进阶。