城市TOD/TID综合开发建议:以成都某轨道交通投资集团为例

近年来,作为解决城市发展过程中交通拥堵等“城市病”的重要手段,国内一众城市都兴起了TOD/TID开发热。本文正略咨询选择成都某轨道交通投资集团(下文简称“成都轨道交投”)作为案例,通过分析其在TOD/TID综合开发过程中的一些实践经验,为其他城市TOD/TID综合开发提供借鉴。

 

成都轨道交投TOD/TID建设目标是通过对城市规划的深度解读,以产业优先为理念,通过全方位合作实现站城一体建设为目标,打造城市生活枢纽以及公园社区,实现商业、居住、生活等功能的复合,实现人和城市的和谐统一,开创轨道城市美丽新生活。

 

作为较早将TOD理念践行于轨道交通建设运营的城市,成都轨道交投TOD综合开发了多个成功项目,涉及土地近8000亩,总建筑面积超1600万平米。这依赖于其坚持对远期的线网中站点、车辆基地等关键节点的开发、规划以及建设在顶层设计上进行统筹。坚持城市综合运营理念,率先建立TOD“1+2+N”顶层设计体系。以产城融合为目标实现市民的办公、生活、商业、休闲、游乐的有机融合。长期实践过程中,成都轨道交投已经积累了充足的TOD综合开发经验,形成了具有特色的开发模式和具体做法。这些经验和模式做法对于其他城市的TOD/TID开发具有很大的参考意义。

 

一、案例优势

 

正略咨询研究发现,成都轨道交投的成功有以下两点尤为突出:

 

01、良好的政企关系

 

在成都的发展,与成都政府的支持密不可分。以政府发展思路为核心,实现与城市建设的统一规划。在完成独立设计以及基础施工之后,公司通过自主的招商运营体系,以高定位、严把控,打造示范项目。

 

02、清晰的发展思路

 

结合成都的实际发展情况,系统借鉴了国际上其他城市TOD/TID综合开发经验,从顶层规划提出总体思路。在实施进程中,设定了过程管控体系,以确保方向不偏离既定战略,并得以有效实施。

 

二、案例复盘

 

成都轨道交投“1441”规划体系中的亮点可以总结如下:

 

01、“1”个总体目标

 

依托成都这个城市载体,打造国际典范的TOD/TID项目。围绕城市轨道的站点,重点打造生活、商业、产业中心以及文化地标,践行“综合运营、站城一体、功能复合”的TOD/TID综合开发理念。

 

02、“4”个模式转变

 

开发模式上,从孤立的“单站开发”转向“片区统筹”;在设计规划上,从简单的“空间规划”转变为“策划规划设计一体”;

 

场景开发上,逐步从“站点周边空间建设”向“特色场景营造”转换思路;经营思路上,实现“开发建设”到“综合运营”的跃迁。

 

03、“4”个特色做法

 

在TOD综合开发过程中,逐步形成了四个维度的特色做法:

 

体系构建上,通过打造不同类型的站点,避免站点同质化,促进轨道站点的差异化、特色化发展,按照分级分类原则推进TOD综合开发,按照城市级、区域级、组团级和社区级四级对成都各类轨道站点进行分级;而依据交通枢纽、综合中心、商圈中心等站点特色完成分类。

 

策划引领上,以提升运营品质为目标,打造全生命周期产品,对各类业态进行精准定位,并通过差异化实现各类产品的可持续运营。通过专业策划的开展,对相关片区的目标定位以及产业体系进行明确,同时确定各区域的发展定位和目标;梳理产业发展思路并完成体系构建;最终对各站点的功能、业态分布以及规模进行合理布局以及商业模式的创新。

 

规划设计上,总结提炼需要共性遵循的总体要求,创造成都TOD的天府基因,总体要求是对各级轨道站点在“站城一体、产业优先、功能复合、文化彰显、形态塑造、场景营造”六大方面提出的发展需要遵循的共性要求;同时梳理发掘差异发展的特色引导,塑造成都TOD的靓丽名片,特色指引重点针对不同物业类型TOD站点及车辆基地TOD,提出差异化发展要求。

 

开发运营上,实现政府主导,并以公司为主体,在投建运维体系的构建上遵循商业化逻辑;实现实施路径的清晰化,最终践行TOD/TID综合开发的国际化、统筹化、产业化、差异化发展;实现TOD项目收益及城市整体长远效益的最大化。具体路径有以全环节的开发合作,打造国际化的合作平台;实施统筹化的片区开发,促进片区整体高效发展;培育产业化的对外输出,探索产业化发展的综合路径;和遵循商业化逻辑制定差异化的实施策略。

 

04、“1”个实施保障

 

从完善配套政策、构建协同机制及人才支撑体系,从机制上全方位落实TOD综合开发实施的相关保障,从顶层设计、资金筹集、用地管理、项目推进、开发合作、商业运营等各个方面,采取超过20项的配套政策,确保TOD综合开发的顺利开展。同时设立市场化人才引进机制和激励机制,构建充足的人力资源保障。

 

三、经验借鉴

 

通过复盘该案例中TOD综合开发的经验,正略咨询提出以下几点建议:

 

一是开发模式上,要在顶层设计上落实“城市运营商”的定位,实现规划策划设计一体,实现区域功能统筹,在具体项目开发上,可以尝试特色场景的营造,例如主题车站的策划运营。

 

二是积极获取各方资源和政策的大力支持,从成都轨道交投成立初期,成都地铁集团积极为其提供财务上的支持,同时也在帮助其获得各级政策的支持,规避项目障碍。

 

三是需要明确各类站点的分级分类体系,避免同质化竞争,实现TOD综合开发差异化,特色化发展。

 

四是要重视专业策划引领,通过开展专业策划,实现业态精准定位,进而提升开发项目全生命周期运营品质。同时也可以通过专业策划,挖掘城市特色,将城市基因融入到TOD综合开发过程中去。

 

五是在开发运营过程中,重点培育自身的运营管理能力。包括国际化合作能力,片区运营统筹能力、产业对外输出能力以及区域内市场化竞争能力。

 

六是加强实施保障能力建设。在TOD项目综合开发过程中,需要完善的政策配套、人才机制等各个维度的支持。所以在战略规划里,必须要把战略绩效、组织管控、人才激励、财务预算、资金管理、企业文化、风险控制、党的建设等各方面的保障措施进行完善。

 

四、结语

 

作为一种新兴的集开放共享、合作高效等特性于一提的城市发展模式,TOD/TID综合开发在顶层设计上要更具有宏观引导性,同时也更有利于城市资源的有效利用和实现产城融合发展。因此企业在开展TOD/TID综合开发过程中从规划设计到后续的开发建设,必须要结合先进实践经验,实现一体化且长久的规划。

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